2014年10月19日 星期日

中國有錢人為何不敢到德國炒房?【房地產】

近幾年中國炒房團奔襲海外各地,使得當地樓價都出現過暴漲的現象。據有關報導,中國富豪曾瘋狂搶購加拿大豪宅,已經由溫哥華西區及列治文蔓延至其它城市,造成大溫“遍地買樓熱”。中國炒房團使得多倫多一年漲幅達到12%。媒體還曾報導過,一位華人買家在美國豪擲4.8億美元,買下8000套出租公寓。 但是有一個國家,中國炒房團卻少問津過。那就是——德國。 金融危機后,德國房價也普遍有所上漲,但相比倫敦、巴黎、羅馬而言,德國城市的房價依然很低,投機客炒房的現象依然很少。

而在金融危機之前長達數十年的時間內,德國房價始終保持在一個低水平,1975-2011年,剔除通脹影響,德國實際住房價格累計負增長21.6%,同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%,且呈現極大的波動性。而同期德國個人收入平均增長了三倍,等於說,老百姓買房子越來越容易,房子實際上等於一直在降價。究其原因,是德國政府對房地產實行的干預政策,抑制了房價上漲,打擊了投機客,保障了民生供給。另外,柏林的房價只相當於倫敦的十分之一。
德國政府並不把房地產作為經濟增長的“支柱產業”,而是作為社會福利機制的關鍵一環,特別是與民生息息相關的住宅建設是德國樓市穩定的最重要原因。
德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此,各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價,來增加政府的房租收入或稅收收入,德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。
德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置,反對把住宅作為投資炒作的對象。為此,國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面采取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看,甚至過分嚴厲,然而效果卻十分顯著。
那么為何德國房價低廉,樓市也一直很健康呢?
供求關係對價格起著決定性作用,這永遠是穩定房價的第一要素。在市場經濟中,如果房子緊缺,那么價格一定會上漲,其它什么手段都沒有用。德國各級政府重視民生,將房地產市場定位為消費市場,而非投資市場,無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,政府都按照人口需求,制定建房規劃,目的是能夠為每個家庭提供一套住房。
目前,除了大城市因為人口多,建房速度趕不上人們的需求,在大多數鄉鎮地區和中小城市,住房短缺的現象幾乎看不到,有些地方甚至因為人口萎縮,出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮,都有詳盡的建房規劃,住房建設依據人口需求而定,基本滿足每個家庭有一套住房的需要。
完善的房屋租賃市場,為保證德國房價的穩定起到了很好的牽制作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了,戰后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下,公共、合營與私人開發商僅用幾年便建成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管,租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法,出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前,德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,年輕人中77%都是“租房族”,在一些大城市,租房比例甚至更高。
在柏林居住數十年的華人告訴我們,許多德國人一生都是租房住,德國法律保護租房者的合法權利,不允許政府或物業擁有者隨意調高租金,即使物價上漲也不得隨意漲價,而德國政府修建了大量的商品房,其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別,幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。
德國的租房合同大部份是無期限期,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強行趕房客走,那么房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提高房租,如果房租超過當地“房租指導價”的20%,那么房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。
德國政府還鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子,因為地段不同,會造成有些房價高,有些低,房子本身造價是一樣的,不一樣的是地價。如果土地所有權屬於國家,那么土地交易市場上就完全沒有競爭,壟斷一切土地資源就可以操縱地價,從中牟取暴利,甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。
德國實行的不是土地國有制,而是私有制。很大一部份土地是在個人或企業手中的,市場競爭使得沒有任何一方可以輕易操控地價。
抵押貸款融資也很重要。在德國,房地產貸款通常不像在其他國家那么容易獲得。貸款提供方通常要求貸款者至少支付20%至40%的首付。通常情況下,固定利率貸款期限至少為10年,市場上甚至還有30年期的固定利率貸款合同。如果借款人提前終止合同,銀行可以收取罰金,以彌補損失的貸款利息收入。
這導致抵押貸款再融資——英美兩國借款人對於利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值后再次貸款的情況也很少見。因此,降息效果傳導至整個系統所花的時間,要比英美市場長得多,降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。事實上,盡管柏林和慕尼黑等都市地區房價已大幅上漲,但鮮有跡象表明杠桿水平已升至危險地步。
德國政府通過嚴厲的稅收政策來抑制各種投機行為。在德國,用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。如果新購住房未滿7年轉讓,其綜合稅率更高達50%,這些嚴厲的稅收政策極大地壓縮了房產商和炒房者的盈利空間,使任何投機房地產的人幾乎無利可圖,不得不放棄在德國炒房。
德國法律還規定,如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%,即為“超高房價”,構成違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價沒有降到合理范圍之內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的50%,則為“房價暴利”,便觸犯了《刑法》,構成犯罪,可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了德國炒房者的投機行為,而且還有效抵制了“海外炒房團”干擾德國房價市場穩定的投機行為。

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