2014年9月25日 星期四

從購物中心看中國商業地產過剩【中國經濟】

2014年09月24日 17:35 PM
從購物中心看中國商業地產過剩
中原集團研究總監劉淵為英國《金融時報》中文網撰稿

今年以來,圍繞中國房地產業的討論主要聚焦於住宅市場。直到本月,中國最大商業地產開發商萬達申請在香港交易所上市,或將成為香港幾年來規模最大一樁IPO,使得商業地產再度走入人們的視線。住宅市場的疲弱,對目前的商業地產有沒有影響?

所謂商業地產,通常指用於零售、餐飲、娛樂等各種經營活動的房地產,包括常見的商場、購物中心、街邊鋪面房等等。從我們掌握的8家境內外上市公司、房地產信託(REITs)披露的財務數據來看,商業地產租金整體表現依然良好。這些公司和信託所持有的商用物業包括40家購物中心,分佈在中國19個城市,租金自2007年以來始終保持穩定增長,累計漲幅已翻倍,高達124%。而同期一線城市住宅租金漲幅僅為43%。

但這組靚麗的數據並不能代表商業地產的整體表現。



一方面,上市公司持有並定期公佈數據的都是優質成熟的商用物業,數量上僅佔全市場很小比例,不具普遍代表性。另一方面,即便是這些優質物業,入駐率近年也持續下滑,從2​​011年的99%降至今年6月的91%。其背後原因主要在於,近幾年建成入市的購物中心數量增多、競爭激烈;同時,在電商的衝擊下,傳統零售行業對門店需求減少。據統計,中國16家知名零售商家的門店數量,自2012年以來增長速度較之前明顯放緩。其中服裝和家電類行業放緩最明顯,今年上半年門店數量環比減少4%和1%。這兩類正是受電商衝擊最直接的行業。而餐飲和超市企業門店數量增長也在減速,增速放緩至6%。

最近3年里中國出現的商業地產開發熱潮,源於2010年中國政府啟動的房地產調控。以限購、限貸、限制房企融資為主要手段,針對住宅市場的這輪調控,卻在另外兩個領域產生了深遠的影響——限制房企融資最終造成了影子銀行的快速擴張,而針對住宅的限購則刺激了商業地產的開發。

從全國數據看,自2010年起,商業營業用房的新開工、竣工、銷售指標均出現明顯增長。而40個重點城市土地出讓中,商服用地的比例也明顯升高。一方面,經濟發展自然提升了對商用物業的需求;另一方面,在住宅限購的大環境下,地方政府和開發商的熱情都轉向了商業土地。一時間,很多城市爭相開發“全國最大”、“亞洲最大”、甚至“全球最大”的各類大型購物中心、城市綜合體。但市場真的有那麼多的商業地產需求嗎?

以“北上廣深”、重慶、成都、武漢這7個城市為例,如果僅以這些城市中已投入營業的、建築面積為3萬平方米以上的購物中心作為統計基數,這些城市的人均購物中心面積也已達到0.5平方米,其中最高的成都和武漢都達到了人均0.62平方米,最低的重慶為人均0.33平方米。而作為參考值,美國全國的人均購物中心(以40萬平方英尺,即3.72萬平方米以上大型購物中心為統計基數)面積僅為0.42平方米/人。這意味著,國內很多城市的人均購物中心面積已超過美國平均水平。考慮到近幾年還有很多商業用地尚在開發還未入市,未來人均面積還將更高。

當然,這裡我們是用中國單個城市和美國全國數據作比,原因是美國城市數據較為匱乏。如果以州為單位統計,在美國商業發達地區集中的東西海岸,內華達州、亞利桑那州和佛羅里達州的人均購物中心面積最大,分別為0.59、0.52和0.51平方米。這仍低於中國國內一些城市目前的水平,同樣顯示我們很多城市的購物中心未來可能面臨供大於求的窘境。

商業地產與住宅有很大的不同。一是,不存在所謂的剛需。經濟好的時候人們消費多,不景氣的時候就少花錢,同時還存在電商等替代渠道;二是,商業地產項目間的個體差異更大。經營管理而不是物業本身決定了項目的成敗。同類區域、同等規模的商業項目,完全可能出現一個生意火爆,另一個門可羅雀的現象。尤其是那些缺乏商業地產經驗的開發商,很難復制其他的成功項目。

根據目前的建設進度,預計到2015年,上述7個中國城市的人均購物中心面積將達到0.52平方米。供應過剩的風險仍在增大,而零售行業的需求短期內難以反彈。在這樣的市場環境下,未來商業地產整體競爭壓力增大,同時市場上優質與平庸項目的差異將更加明顯,一批缺乏競爭力的項目將不可避免的面臨被淘汰的命運。地方政府、開發商以及投資者對此應有充分的認識。

今年2月,蘇州市政府要求對於分割出售的商用物業項目,必須劃出一部分面積凍結3年,期間不准銷售、抵押和轉讓。這一方面反映出商業地產供應過剩的窘境,​​另一方面顯示,在市場風險外,商業地產可能還會不時面對政府乾預的另一重風險。

(本文僅​​代表作者觀點。責任編輯郵箱:tao.feng@ftchinese.com)

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