2014年8月28日 星期四

中国面对“建得太多”后遗症【房地產】

2014年08月26日 18:19 PM

中国面对“建得太多”后遗症

 

在中国第六大城市天津的远郊,荒凉的盐碱地上矗立着几十座建了一半的摩天大厦。它们是中国房地产市场过度乐观和供应过剩的象征。
如果要证明中国房地产存在泡沫,很少有哪个例子能比这轮在距北京150公里、距天津40公里的荒地上复制华尔街的努力更具说服力。


于家堡金融区是以曼哈顿为蓝本建设的,配有一群仿洛克菲勒中心(Rockefeller Center)的建筑和一座看起来有种奇怪的似曾相识感的双子塔。
官员们夸耀称,到2019年该项目完工时,至少就土地面积而言,它将比伦敦金融城(City of London)大三分之一,比纽约金融区大两倍多。
但是,在中国各地经历多年建设狂潮、房价快速上涨后,中国房地产市场正显现出泡沫即将破裂的迹象。于家堡项目的命运现在要打个问号。
中国房地产市场只有短短15年的历史,没有人经历过真正的崩盘。20世纪90年代末之前,后共产主义中国的大多数城市居民,还靠他们的工作单位来提供住房。
中国的商业银行在1997年开始发放住房贷款。而就在1994年,一名央行官员在翻译一份美国金融文件时,在还不得不参考台湾译法。当时北京没有任何一部字典包含对应“mortgage”(住房抵押贷款)的中文词。
早在2008年全球金融危机之前,就有不少人警告中国存在房地产泡沫,这促使政府出台了限购措施和首付限制,来减缓房价上涨。
但当金融危机真正到来、经济直线下滑后,中国政府决定用一波信贷潮再度吹起这个泡沫。
结果是债务的迅速反弹。2008年末,中国总债务与国内生产总值(GDP)之比约为140%,到今年6月末时,这个比例已升至250%以上。
要弄明白危机引发的这波建设狂潮的规模,可参见以下统计数字:仅2011年和2012年这两年,中国的水泥产量就比美国在整个20世纪的水泥产量还多。
在过去10年里,这波热潮一大部分是由购房刚需驱动的。有这种需求的人包括想作城市人或想改善住房的人,以及刚致富不久、但很难找到其他投资渠道而投机房地产的人。
中国股市自2007年巨大的泡沫破裂以来,一直处于低迷状态;银行存款的回报微不足道甚至为负;而资本管制使得中国居民不能轻易地投资海外、让自己的资产组合更加多元化。
中国政府自身也有强大的动机不断吹大这个泡沫。中国的全部土地实际上都属国有。根据摩根大通(JPMorgan)的估算,去年卖地收入占地方政府预算收入的60%。
2008年以来,土地价格上涨了4倍,引发相应的资产价格上涨。然而尽管价格飞涨、供给急剧增加,对住房和写字楼的需求也在同步增长——直到今年,局面发生了变化。
今年6月,70个大中城市中有55个城市的房价环比下降,而5月环比下降的仅有35个。始于今年初的房价下行趋势有所加速,这也是2008年12月以来价格环比下降最猛的一个月。
“中国房地产市场似乎到了一个拐点,”摩根大通经济学家朱海滨在最近一份报告中称。“住房市场放缓是中国近期主要的宏观风险。”
拐点似乎已经到来,因为中国实在建得太多了。截至2011年,绝大部分市场都处于供应短缺状态,但现在在建总建筑面积已远远超过了4年的需求。在一些情况最严重的省份,供应量可满足超过7年的需求。
中国家庭金融调查与研究中心(Survey and Research Center for China Household Finance)主任甘犁表示,逾90%的中国家庭拥有至少一套住房,城市有房家庭近76%的资产为房产。
他估计,要实现让每个家庭都拥有住房的目标,靠现有住房存量已绰绰有余,而开发商每年还在供应远超过1500万套的新房。
在于家堡,摩天大厦的建设速度变得极为缓慢,雄心勃勃的政府规划者思考着一种可能性,那就是泡沫终于破裂,而他们在天津的盐碱地上复制华尔街的梦想终将落空。
译者/何黎

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